Por Equipe Tributária — Barcelos & Dias Sociedade de Advogados
Revisão técnica: Gustavo Dias, sócio
Post vivo · Atualizado em 07/10/2026 · Situação conferida no andamento do RE 1.495.108, no portal do STF, em 07/10/2026 · Próxima atualização: ao fim da sessão virtual de 9 a 19/10/2026 ou a qualquer mudança no andamento.
Resumo em 30 segundos
- A pergunta: a Constituição afasta o ITBI quando imóveis entram no capital de uma empresa. No Tema 1.348 (RE 1.495.108), o STF decide se essa imunidade vale também para empresas cuja atividade preponderante é comprar, vender ou alugar imóveis, perfil de muitas holdings patrimoniais.
- Onde está (07/10/2026): na sessão de 16/09/2026, foram 5 votos a 2 pela imunidade. O ministro Alexandre de Moraes pediu vista e devolveu o processo em 28/09. O julgamento está pautado para a sessão virtual de 9 a 19/10/2026. Não há tese fixada.
- O que já vale: pelo Tema 796 (2020), a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado.
- O que fazer agora: mapear integralizações feitas e previstas, conferir as datas de pagamento do ITBI e a composição das receitas da holding. Placar parcial não é base para decidir.
Por que esse julgamento importa para a empresa?
Levar imóveis para uma holding é passo comum na organização patrimonial e na sucessão de famílias empresárias e de produtores rurais. Quando a holding tem como atividade principal alugar, comprar ou vender imóveis, municípios cobram o ITBI na integralização com base na ressalva final do art. 156, § 2º, I, da Constituição, sobre o valor do imóvel e com a alíquota da lei local.
O STF vai dizer se essa cobrança é compatível com a Constituição. Como o tema tem repercussão geral, a tese valerá para casos semelhantes em todas as instâncias. Segundo o relator, ministro Edson Fachin, presidente do STF, há mais de 300 processos suspensos à espera da decisão (Notícias STF, 02/09/2026).
Para quem planeja uma integralização ou já pagou o imposto, o resultado pode mudar a conta e o calendário da operação. Até a proclamação do resultado, porém, segue sem orientação vinculante a questão específica do Tema 1.348: se a ressalva da atividade preponderante alcança a integralização de capital. O limite do capital, fixado no Tema 796, já está decidido.
O que diz a regra: duas palavras em disputa
O art. 156, § 2º, I, da Constituição diz que o ITBI:
“não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.
A disputa está em “nesses casos”. Há duas leituras:
- A ressalva vale para as duas hipóteses, inclusive a integralização. É a posição defendida no processo por Piracicaba, Rio de Janeiro, São Paulo e a Abrasf, segundo o STF. Nessa leitura, a holding que aluga ou vende imóveis paga ITBI ao recebê-los.
- A ressalva vale só para fusão, incorporação, cisão e extinção. A integralização seria imune qualquer que fosse a atividade da empresa.
O critério de preponderância está no art. 37 do Código Tributário Nacional: mais de 50% da receita operacional da adquirente, nos dois anos anteriores e nos dois seguintes à aquisição, vindo de venda ou locação de imóveis ou de cessão de direitos relativos à sua aquisição. Para quem começa a operar depois da aquisição, ou menos de dois anos antes, contam os três primeiros anos seguintes.
O que o STF já decidiu?
Tema 796: o limite do capital
Em agosto de 2020, no Tema 796 (RE 796.376), o Plenário fixou a tese: “A imunidade em relação [ao] ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado” (andamento do Tema 796). No caso concreto, o valor dos imóveis superava em muito o capital, e a diferença havia sido lançada como reserva de capital. Essa parcela ficou fora da imunidade. A decisão transitou em julgado em 15/10/2020.
No voto que conduziu a maioria, o ministro Alexandre de Moraes afirmou que a ressalva da atividade preponderante não tem relação com a integralização de capital (Notícias STF, 12/08/2020). Esse ponto, porém, não entrou na tese. Ao reconhecer a repercussão geral do Tema 1.348, o STF registrou que ainda não havia orientação vinculante sobre a questão (Notícias STF, 09/01/2025).
ADI 2.446: planejamento e dissimulação
Em abril de 2022, na ADI 2.446, o STF manteve o parágrafo único do art. 116 do CTN, que permite ao fisco desconsiderar atos praticados para dissimular o fato gerador (andamento da ADI 2.446). O julgamento fixou dois limites. A aplicação da regra observa os procedimentos estabelecidos em lei ordinária, como prevê o próprio art. 116, parágrafo único. E a norma não proíbe o planejamento tributário lícito: buscar economia fiscal por meios legítimos continua permitido. Organizar o patrimônio em holding com vistas, entre outros fins, a reduzir tributos não autoriza, por si só, a desconsideração. A ADI 2.446 não está sendo reapreciada no Tema 1.348; os assuntos apenas se aproximam, porque o tema reaparece na ressalva de simulação e fraude da tese proposta no Tema 1.348.andamento da ADI 2.446
O que ainda está em julgamento: Tema 1.348
O caso vem de Piracicaba (SP): uma administradora de bens contesta decisão do TJSP que validou o ITBI sobre imóvel integralizado ao seu capital.
Em que estágio está
| Data | Etapa (conforme o andamento oficial do RE 1.495.108) |
|---|---|
| 03 a 10/10/2025 | Início no Plenário Virtual; pedido de vista do ministro Gilmar Mendes |
| 20 a 27/03/2026 | Voto-vista divergente do ministro Gilmar Mendes; destaque do ministro Flávio Dino leva o caso ao plenário presencial |
| 02/09/2026 | Plenário presencial: relatório e sustentações orais |
| 16/09/2026 | Votos do relator e de mais seis ministros; pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes |
| 28/09/2026 | Vista devolvida; processo incluído na sessão virtual de 09/10/2026 (11h) a 19/10/2026 (23h59) |
| 07/10/2026 | Julgamento pendente de conclusão, com retomada agendada e sem tese fixada |
Fonte: andamento do Tema 1.348 no portal do STF e Notícias STF, 16/09/2026.
Os votos registrados na sessão de 16/09/2026
| Pela imunidade (relator) | Pela cobrança (divergência) |
|---|---|
| Edson Fachin (relator), Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux | Gilmar Mendes e Flávio Dino |
O relator propôs a seguinte tese: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.” No voto, a imunidade fica limitada ao valor do capital a ser integralizado, nos termos do Tema 796.
A divergência propôs: “A imunidade do ITBI prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal não alcança a transmissão de bens ou direitos para integralização de capital quando a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.”
Três cuidados na leitura do placar:
- Placar parcial não é decisão. Ainda faltam votos, e novos pedidos de vista ou de destaque podem mudar o calendário.
- Modulação é hipótese. O STF pode limitar no tempo os efeitos da decisão; não há como antecipar se o fará.
- O Tema 796 segue valendo em qualquer resultado: o valor acima do capital integralizado fica fora da imunidade.
Quem é afetado?
- Holdings patrimoniais e familiares que alugam imóveis, inclusive a empresas do próprio grupo, ou que compram e vendem imóveis.
- Holdings rurais. A Famasul (federação da agropecuária de Mato Grosso do Sul) atuou no processo como amicus curiae. Terras levadas a uma holding entram no debate quando ela aufere receitas imobiliárias; arrendamento, parceria e exploração própria têm naturezas diferentes, e a classificação depende dos contratos.
- Incorporadoras, loteadoras e SPEs que recebem terrenos como capital, em geral com atividade imobiliária preponderante.
- Indústria, mineração e energia: grupos que separam terrenos, galpões e áreas de apoio em sociedades patrimoniais podem se enquadrar, conforme a composição das receitas.
O que a empresa pode fazer agora?
- Inventariar as integralizações. Liste as feitas e as previstas: imóvel, município, valor atribuído, ITBI pago ou exigido e data de pagamento.
- Conferir prazos. O direito de pedir restituição de tributo pago indevidamente se extingue em cinco anos, contados da extinção do crédito tributário (art. 168, I, do CTN). Na hipótese usual de ITBI recolhido indevidamente, isso significa controlar o prazo a partir da data do pagamento. A pendência do Tema 1.348, por si só, não preserva o prazo de quem já pagou.
- Testar as receitas. Aplique às receitas da holding o critério do art. 37 do CTN, inclusive a regra dos três primeiros anos para quem começou a operar depois da aquisição ou menos de dois anos antes dela.
- Comparar valor e capital. Verifique se o valor dos imóveis supera o capital a integralizar e como a diferença foi contabilizada. Identificar o excedente e apurar o valor tributável podem exigir análise própria: a diferença entre a avaliação do município e o valor atribuído na integralização não é, automaticamente, base do imposto. Já a parcela que efetivamente exceder o capital, como a reserva de capital, está fora da imunidade pelo Tema 796.
- Documentar a substância. Atas, laudos, registros contábeis e a gestão efetiva dos bens mostram que a operação é real. A tese do relator ressalva expressamente simulação e fraude à lei.
- Pesar o custo de esperar. Adiar uma integralização pode ter custo sucessório, societário ou de mercado. A decisão é caso a caso.
O que foi decidido × leitura do escritório
Já decidido (fato)
- Constituição, art. 156, § 2º, I: imunidade do ITBI na integralização de capital, com a ressalva da atividade preponderante “nesses casos”.
- STF, Tema 796 (2020): a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado.
- STF, ADI 2.446 (2022): mantida a regra do CTN que permite desconsiderar atos praticados para dissimular o fato gerador, observados os procedimentos estabelecidos em lei ordinária; a norma não proíbe o planejamento tributário lícito.
Em julgamento (fato, sem conclusão em 07/10/2026)
- STF, Tema 1.348: 5 votos a 2 pela imunidade na sessão de 16/09/2026; vista devolvida em 28/09; sessão virtual de 9 a 19/10/2026. Não há tese fixada.
Leitura do escritório (opinião)
- Se prevalecer a tese do relator, o foco das holdings tende a sair do teste de receitas do art. 37 do CTN para o limite do capital (Tema 796) e a substância da operação.
- Se prevalecer a divergência, o art. 37 continua no centro, e a holding precisa acompanhar suas receitas antes e depois da aquisição.
- A pendência do julgamento não suspende o prazo de restituição de quem já pagou e não discutiu a cobrança. As datas de pagamento merecem atenção agora.
- Receitas de arrendamento rural, parceria rural e exploração própria não devem ser tratadas automaticamente como locação de imóveis.
- Estas leituras podem mudar com o resultado, a redação final da tese e eventual modulação.
Pano de fundo: a base de cálculo depois da LC 227/2026
A Lei Complementar 227, de 13/01/2026, incluiu os §§ 1º a 4º no art. 38 do CTN (o caput, que manda calcular o imposto sobre o valor venal, é o original): o valor venal passa a ser definido como o de negociação à vista em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos que o município deve divulgar, e o contribuinte pode contestá-lo por avaliação contraditória. São questões relacionadas, mas distintas: o Tema 796 estabelece o limite da imunidade; o art. 38 disciplina a avaliação do imóvel e sua contestação. A regra de avaliação interessa à parcela que efetivamente exceder o capital e aos casos em que a imunidade não se aplica, mas a diferença entre a avaliação municipal e o valor atribuído na integralização não se converte, por si só, em valor tributável.
Perguntas frequentes
O STF já decidiu que holding não paga ITBI na integralização de imóveis?
Não. Na sessão de 16/09/2026, o placar ficou em 5 votos a 2 pela imunidade, e houve pedido de vista. O julgamento está pautado para a sessão virtual de 9 a 19/10/2026. Só haverá tese vinculante depois da proclamação do resultado.
O que é atividade preponderante imobiliária para fins de ITBI?
Pelo art. 37 do CTN, é quando mais de 50% da receita operacional da adquirente vem de venda ou locação de imóveis ou de cessão de direitos relativos à sua aquisição, nos dois anos anteriores e nos dois seguintes à aquisição (ou nos três primeiros anos, para quem começou a operar depois ou pouco antes dela).
A imunidade vale para qualquer valor de imóvel integralizado?
Não. Pelo Tema 796 do STF, a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a ser integralizado, como a parcela lançada em reserva de capital.
Holding rural também é afetada?
Pode ser, conforme os contratos e as receitas. Arrendamento rural, parceria rural e exploração própria têm estruturas diferentes e não se equiparam automaticamente à locação de imóveis.
Quem já pagou ITBI na integralização pode reaver o valor?
Depende do resultado do julgamento, de eventual modulação de efeitos e do prazo de restituição, que é de cinco anos contados da extinção do crédito tributário (art. 168, I, do CTN); na hipótese usual, o prazo corre a partir da data do pagamento. A pendência do julgamento, por si só, não preserva esse prazo. A análise é individual.
Leia também
Conteúdo informativo, sem caráter de consultoria para caso concreto. Atualizado em 07/10/2026.
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Fontes oficiais
- Constituição Federal, art. 156, § 2º, I
- Código Tributário Nacional, arts. 35 a 38, 116 e 168
- Lei Complementar 227/2026
- STF, Tema 1.348 (RE 1.495.108), andamento conferido em 07/10/2026
- Notícias STF, 16/09/2026
- Notícias STF, 02/09/2026
- Notícias STF, 09/01/2025 (repercussão geral)
- STF, Tema 796 (RE 796.376)
- Notícias STF, 12/08/2020 (Tema 796)
- STF, ADI 2.446
